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租赁住房REITs是什么？

对于该问题，经济观察报记者蔡越坤认为：REITs是资产证券化产品中的代表性创新产品；租赁住房REITs是具有权益型REITs属性的资产证券化产品。

保利租赁住房REITs是国内首单央企租赁住房REITs，该项目经上交所审议通过，项目总规模50亿元，优先级评级AAA，产品期限18年分期发行。这个项目的发行对行业具有具有重要创新意义和示范意义。

保利租赁住房REITs针对青年公寓和养老公寓需求，侧重弥补房产市场上租赁短板，对于促进养老保障与社会保障、推进住房租赁市场建设以及促进住房租赁市场开展资产证券化业务开展与实践具有重要的社会意义。保利租赁住房REITs的底层物业资产为公司自持的优质租赁住房，自持产业为项目开展提供底层保障。

中国的租赁市场市场潜力巨大，随着国家出台相应的房地产调控政策，房地产市场趋于稳定态势，限购伴随着刚性需求的持续性存在使得租赁市场的需求扩大，迫切需要对租赁市场进行科学性的统筹以解决住房需求。针对青年和老年人的保利租赁住房REITs正是采纳借鉴国外资本市场的通行做法而进行的一项对社会具有积极推动作用的项目。该项目的亮点还有分期发行——发行人可以根据自身与市场发展情况，在两年的有效期内灵活安排发行批次和规模。

租赁住房REITs的社会意义巨大。首先，从金融方面对房产企业资金管理具有积极作用，REITs推出利于租赁住房企业加快资金回笼和加大市场投入，能够促进投资人分享租金收入和物业升值收益，增加参与回报收益，充分调动企业与投资人参与的积极性；此外，对于租赁市场而言，REITs的推出利于租赁市场健康发展，化解一线城市的居住难题，惠及更多普通租户。从宏观方面讲，REITs的推出有助于资本市场服务租赁住房行业发展探索积累经验，形成行业示范效应，推动其他符合条件的且致力于住房租赁市场发展的住房企业借鉴学习。

题主，你好，我是愉见财经小编sy，首先我们来看一下什么是REITs。REITs其实是房地产开发商的一种融资模式，全称房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust）。REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

结合定义，我们能概括出REITs的特征：（1）募集对象是特定多数投资者。一般成熟市场允许REITs产品公开募集，上市交易，具有高流通性；（2）募集资金70%-90%用于投资房地产。

那么REITs的优势表现在哪些方面呢？微观层面来看，主要是税收优惠（见下图）和高分红（一般分红比例高达90%）。相较成熟市场，内地现行税收制度并未给予REITs市场特别的税收优惠。

（图片来源：结构金融论坛）

REITs发源于美国上世纪60年代，目前全球有30多个国家推出REITs，市场总规模已经超万亿美金，其中美国REITs占比超70%。在亚洲，新加坡的REITs市场相对最成熟。由于引导性制度缺失，内地的REITs并未发展起来，与国际成熟市场相比，并不能被称为标准REITs市场，只能说是类REITs。

租赁住房REITs就是以租赁住房的租金为底层资产的REITs。打个比方，老王想花1000万建房子收租金，又想保证现金流，怎么办呢，就是跟隔壁张三李四说，这样吧，你们要不参个股，未来租金分一部分给你们。当然从实操层面来讲，还要考虑项目特性、风险隔离、增信等等，因而整个项目流程架构的设计比较多样，有兴趣可以去找一些比较典型的实操案例，比如2014年中信启航专项资管计划（内地首例REITs），2017年的中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（首单央企租赁住房REITs），高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划（首家民企储架REITs类项目）。

为什么租赁住房REITs最近开始火热呢？还是和国家的经济形势和政策导向有关。十九大报告明确指出“房住不炒”，并要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，给未来的楼市政策奠定了基调。首先，2017年以来，一方面证监会银监会加强对地产融资的限制。另一方面，从中央到地方纷纷下发文件，鼓励住房租赁市场发展。

其次，2017年24个城市二手房交易量超过新房，地产进入存量时代，房企原先的“拿地-开发-销售”模式具有高杠杆高周转的特点，过于粗放。存量时代下，房企的核心竞争力将由拿地能力转变为综合管理能力。而REITs能够有效盘活不动产存量资产，加快资金流转速度，帮助房企实现由开发运营商向资产服务商的角色转变。

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