购物中心反租运营管理，购物中心反租运营管理方案

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于购物中心反租运营管理的问题，于是小编就整理了2个相关介绍购物中心反租运营管理的解答，让我们一起看看吧。

开发商返租商铺未到期，毁约怎么办？

一、商铺租赁合同未到期，房东违约的，承租方可以根据自己的实际情况来确定如何处理：

1、可以要求房东继续履行合同，即在租赁合同中约定的租赁期内继续承租。

　　2、可以要求房东按租赁合同的约定来承担违约责任。

　　3、如果合同中没有约定违约责任，或造成的损失大于房东支付的违约金的，则可以要求房东赔偿损失。

　　如果双方协商不成的，承租方也可以依法向法院起诉来解决纠纷。

　　《合同法》

　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

二、商铺租赁合同未约定违约金的怎么办

你好，我是做商业地产管理这块的，金牌经纪人阿龙，你提出来的问题，很有针对性，你这种情况属于开发商，未售先租，这种惯例开发商常用伎俩，说明白了，就是商铺属于以租代售状态，租赁期内开发商毁约一般都是已经出售出去的状态，前提是购买人与开发商签订购置合同，以经达成协议，一般不再出租，这样会有两种情况：

一：购买人对租金期望值高，开发商租你的价格太低，

二：购买人想自己做生意等，

针对第一种情况，我们可以按市场行情，再次洽谈租金，以免造成损失，

第二种情况就比较复杂啦，首先你要看你与开发商签订的租赁合同，有无毁约条款，是否有赔偿金额或责任……

可咨询律师，一般开发商会赔违约金，至于多少，一般是月租金双倍，至于装修按时间及新旧折价，具体多少只有法庭见

你好，我愿意就这一问题给你深入解答！

根据您的提问可以看出您买的应该是返租铺，很不幸，您遇到了返租铺最头疼的问题——返租期内开发商违约。给您一个建议:上策是和开发商协商，降低租金重新续约，下策是根据当初您和开发商签订的返租合同要求开发商进行赔偿。

返租铺也叫产权铺，最早从香港传入内地，是由产权人购买后重新委托给开发商（或者是商业运营管理公司）统一招商、运营，并根据双方共同签订的《委托经营管理合同》约定的租金比例返还给产权人的一种商业类型，多见于商业综合体和盒子商业。

这类商业的投资优势是:

1、铺面较小，投资门槛低。

2、开发商或者运营管理公司进行统一招商运营，免去了投资者个人租赁和管理的麻烦。

3、就单个投资人来讲抗风险能力强。因为是统一运行，开发商或运管公司会聘请专业的招商和运营人员，会集中进行广告推广，会合作实际品牌商家入驻，并能够合理划分布局，适合各种业态经营，能够形成综合优势。因为是统一经营，即便有个别区位个别商户经营不好也不会影响此区域的产权投资人的收益。

4、绝对租金较高。平均回报率高于社区商业。

有优势就有不足，此类商业短板如下:

1、没有自主经营权，投资人对商铺的掌控较差。

散售商业如何统一招商?费用如何分摊？

首先说下自己的观点:一般散售商业后期营运期都会比较麻烦，原因是各业主都有自己的想法，很难统一，项目定位也就无从谈起，所以，这几年所谓”售后返租”的现象越来越少了，但在四五线城市，这种模式仍然存在，甚至还很风靡。究其原因，就是开发商为了快速回笼资金。

从理论上讲，商业地产是一种不动产投资，把租金作为现金流来源和投资回报。所以，想把商业地产做好，最好是不卖商铺，目前国内比较流行的做法是:同时建一个盒子型购物中心，再围绕这个盒子外围建一条商业街，然后，盒子由开发商自持并运营，而商业街出售，回笼资金，同时，这个出售的商业街开发商不再”售后返租”，也即这个商业街上的商铺一般由业主自主经营，由业主出租和自主经营。也有的开发商，在项目开业前期会免费或者少量收费（一般是收入租金收入的10%作为费用）帮助业主完成项目开业前的招商工作。

回到题主:

如果已经存在售后返租了，那意味着开发商在短期内收回了大量的资金，这些资金会在未来的项目营运中拿一部分出来进行补贴，具体如下，商铺出售后返租回来统一经营，一般开发商会规定前三到五年给业主（购房者）固定的投资回报，一般为5-8%不等，这部分回报可以在房价中直接折让，按照折让后的价格开票销售（其实这个折让后的价格本来相当于售价，无非就是做个数学题罢了，但，其实这样做，是涉及到税收问题的，开发商有税务风险，具体不展开分析），这样，前三年相当于开发商可以免费使用这些已经出售的商铺，固定回报到期后，一般会约定租金收入1:9分成，也即三五年以后，开发商会把业主房子出租后的租金留10%作为管理费，其余90%返回给业主，其实，这个时候业主才有真正的回报。同时，这个10%的租金，基本不能覆盖开发商运营管理的成本，这时候开发商就必须拿资金出来补贴运营成本，

当然了，也有些开发商会跟业主约定8-10％的固定回报，这种情况下，开发商需要承担更大的风险，因为现在实际商铺投资回报率大多在1.9%-3.5%之间，固定高回报，会带给开发商很大的风险。

1.散售商业，要跟业主签订委托管理协议，明确好对业主的收益及管理方的责任义务权利。

可以成立一个专门的商业管理公司，或者是在原有的商业管理公司主体下进行。

2.招商费用归集到委托管理的范围内，跟你的商业公司统一进行成本收益核算。

到此，以上就是小编对于购物中心反租运营管理的问题就介绍到这了，希望介绍关于购物中心反租运营管理的2点解答对大家有用。