购物中心租赁估价模型研究，购物中心租赁估价模型研究论文

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如何为房子进行估值？

判断房产的价值，房地产估价师就是专门干这事的。

房产的估值有很多种方法，其中有一种类似租售比的方法是＂收益还原法＂：通过计算房子的净收益（租金减去税费、维修等），利用收益率、收益时间来算出房子价值。

最简单的例子就是根据利息、利率求银行存款，例如现在一年定期利率是2％（收益率），您的存款到一年（收益时间）后获得2万元利息（净收益），那么您存在银行的本金就是100万。

收益法是预计房屋未来的正常净收益，选择适当的报酬率将其折现，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

公式为v=a/r［1-1/（1+r）ⁿ]；

其中V：房地产价格，a：房地产年净收益，r：折现率，n：剩余收益年期。

例如，2016年10月深圳的住宅租金平均为71元/平方米/月，假如用房地产估价中的收益法算一下房价是多少？

房地产出租收益扣除税费、空置、保养，净收益按0.9算，即a=71x12x0.9，折现率（即报酬率）按最低的报酬，一年贷款利率，r=4.75%，剩余收益年限由70年减去建造、销售时间，取n=65,，代入公式得，房价v=15352元/平方米。那么同时期深圳的房价是多少？是55611元/平方米。

如果有兴趣，可以算一算这个房价下，应该是怎样的租金水平或者是报酬率？这种状况的原因是什么？

另外的估价方法还有成本法：价格＝土地＋建安费＋税＋利润等。这种方法有相当难度，因土地拍卖市场地王频出，就如＂海鲜价＂一样，经常需要调整。

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